Thẩm định giá bất động sản: Nguyên tắc, mục đích và 5 phương pháp thẩm định giá

dinhgia 2 1579344233 scaled định giá bất động sản Agent Reti Proptech

Đối với giao dịch bất động sản, thẩm định giá rất quan trọng để quyết định giá cả trong giao dịch. Tuy nhiên, hiện tại trên thị trường bất động sản, khá nhiều người mua chưa hiểu bất động sản là gì và các phương pháp thẩm định giá bất động sản. Vì vậy, để tìm lời giải đáp cho những thắc mắc về thẩm định giá bất động sản và các phương pháp thẩm định giá bất động sản, đừng bỏ qua bài viết sau của RETI.

Thẩm định giá bất động sản là gì?

Để hiểu được khái niệm thẩm định giá bất động sản, trước hết cần làm rõ khái niệm bất động sản là gì. Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật dùng để chỉ những tài sản không thể chuyển dịch, tách rời khỏi mặt đất, có thể hiểu đơn giản qua những ví dụ như nhà ở, các công trình xây dựng, khoang dầu khí hay dầu mỏ,…. Các dạng cư trú có thể tách rời, di chuyển được như nhà tạm bợ, nhà di động,… thì không phải là bất động sản.

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: Quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

dinh-gia-bat-dong-san
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Mục đích của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản có một số mục đích như:

  • Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng.
  • Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng.
  • Phục vụ thuê tài chính.
  • Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính.
  • Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá.
  • Xác định giá trị đầu tư.
  • Các mục đích khác.

Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản cần tuân theo các nguyên tắc sau:

  • Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
  • Nguyên tắc cung-cầu.
  • Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ Bất động sản.
  • Nguyên tắc thay đổi.
  • Nguyên tắc cân đối.
  • Nguyên tắc phù hợp.
  • Nguyên tắc cạnh tranh.
  • Nguyên tắc đóng góp.
  • Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi.
  • Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác.
  • Nguyên tắc thay thế.

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Phương pháp tiếp cận từ thị trường

Cách thẩm định giá bằng phương pháp tiếp cận thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường. Cách tiếp cận từ thị trường có thể dùng để xác định giá trị tài sản theo cơ sở thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.

Để xác định giá trị thị trường, việc tiếp cận từ thị trường cần phản ánh được quan điểm của các đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt.

Giá trị của tài sản thẩm định giá cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá.

Đối với giá phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản thẩm định giá trên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài sản. Từ đó khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhu cầu sử dụng điểm đặc biệt trên của tài sản thẩm định giá.

Điều kiện áp dụng

  • Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và có thể kiểm tra được.
  • Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.
  • Thường dùng trong các trường hợp: Các bất động sản đồng nhất như các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các mảnh đất trống.

Xem thêm: Tổng hợp các cách định giá nhà đất mà ai cũng cần biết

Phương pháp tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Điều kiện thực hiện

  • Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.
  • Có dự định xây dựng một công trình xây dựng kiến trúc mới hoặc khi thẩm định giá công trình xây dựng mới được xây dựng.
  • Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

Phương pháp tiếp cận từ thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.

Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản thẩm định giá.

Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (vào thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền chiết khấu). Nếu tài sản được bán thanh lý vào cuối kỳ dự báo, thì giá trị thanh lý là giá trị của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo.

Phương pháp chiết trừ

Phương pháp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp chiết trừ (2.4.) và phương pháp thặng dư (2.5.) được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. (Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 – Thẩm định giá bất động sản).

Các bước tiến hành

Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm định giá.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của BĐS=Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của BĐS so sánh tại thời điểm thẩm định giáGiá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

Trong đó:

  • Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
  • Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của Bất động sản so sánh=Giá giao dịch của Bất động sản so sánhGiá trị của tài sản của gắn liền với đất của Bất động sản so sánh

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Hình ảnh này chưa có thuộc tính alt; tên tệp của nó là foMsDYZ.jpg
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính

>>> 10 cách tìm kiếm khách hàng tiềm năng hiệu quả cho môi giới bất động sản

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tổng quát

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

DT: Tổng doanh thu phát triển

CP: Tổng chi phí phát triển.

Điều kiện áp dụng:

  • Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
  • Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi tổng doanh thu phát triển trừ(-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.

Trong thời điểm hiện nay, năm phương pháp thẩm định giá bất động sản trên được các tổ chức thẩm định viên đánh giá chuyên nghiệp, các thẩm định viên về giá đang hành nghề, sử dụng phổ biến, thường xuyên mang lại những giá trị chính xác cho khách hàng. Điều này sẽ giúp đỡ khách hàng phần nào trong quá trình ra quyết định kinh doanh, gọi vốn, vay vốn và minh bạch trên thị trường.

Các văn bản pháp lý liên quan

Văn bản hướng dẫn về nghiệp vụ thẩm định giá

o       Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002;

o       Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

o       Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;

o       Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẩn Luật Kinh doanh bất động sản;

o       Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;

o       Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

o       Các tiêu chuẩn Thẩm định giá được ban hành kèm theo các quyết định: số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005; số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005; số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính;

Các văn bản có liên quan khác

o       Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005

o       Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày  26/11/2003

o       Luật Đầu tư số số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

o       Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006;

o       Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

Cách xác định giá bất động sản với CMA

CMA là gì?

CMA (Comparative Market Analysis) được gọi là phân tích so sánh thi trường là quá trình một bất động sản sắp đăng bán được so sánh đánh giá với những bất động sản tương đương khác nhằm xác định mức giá đăng bán khuyến nghị. Sử dụng CMA để đưa ra thông tin giúp người bán hiểu và chấp nhận mức giá đúng đắn cho căn nhà họ.

Các bước của quá trình CMA

  • Tìm kiếm trên hệ thống đăng tin những tài sản so sánh với “tài sản chủ thể” (nhà mà bạn đang định giá), sử dụng bốn tiêu chí – vị trí, kích thước, tiện nghi và tình trạng.
  • Lựa chọn một số những bất động sản vừa được bán, đang chờ bán mà bạn tin rằng chúng tương đồng nhất với tài sản bạn đang định giá. Số lượng nhà so sánh sẽ ảnh hưởng bởi tình trạng thị trường.
  • Quyết định một mức giá để khuyến nghị cho người bán, có tính đến những so sánh và mục tiêu của người bán.
  • Xem lại các dữ liệu, theo phương thức đơn giản, dễ xem nhất với người bán của bạn để giải thích lý do bạn đưa ra mức giá khuyến nghị đó và mức độ cạnh tranh khi so sánh nhà của họ.
Hình ảnh này chưa có thuộc tính alt; tên tệp của nó là kyYtDG6.jpg
Cách xác định giá bất động sản với CMA

Cách thị trường vận hành

Hai nguyên tắc thị trường và giá trị, đem đến một nền tảng tuyệt vời cho việc định giá bất kỳ bất động sản nào:

  • Động lực thị trường: Thị trường vận hành trên quy luật cung cầu. Nguồn cung cao và nhu cầu thấp dẫn đến giá giảm. Ngược lại, khi nguồn cung thấp và nhu cầu tăng cao, giá sẽ tăng.
  • Xác định giá trị: Giá trị được thiết lập dựa trên một thỏa thuận giữa một người sẵn sàng bán và một người sẵn sàng mua. Trò chơi kéo co luôn diễn ra giữa các mong muốn của người bán và số tiền người mua sẵn sàng chi trả.

Tiêu chí định giá

Tìm hiểu định giá là việc đánh giá một tài sản so với những tài sản tương đương khác. Đó là việc so sánh căn nhà 20 năm, 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm của gia chủ với căn nhà vừa được bán trong khu vực, có đặc điểm giống hoặc gần giống căn nhà kia. Những tiêu chí sau được sử dụng khi tìm so sánh tài sản tương đương:

  • Vị trí.
  • Diện tích.
  • Tiện nghi.
  • Tình trạng.
Hình ảnh này chưa có thuộc tính alt; tên tệp của nó là Kq18Wj8.jpg

Tìm hiểu thâm: Lead Gen là gì?

Các nguyên tắc và chiến lược định giá

Thị trường đi lên

Khi nhận biết được thị trường có xu hướng đi lên, người bán có thể định giá cao hơn và kỳ vọng giá thị trường sẽ “theo kịp”, đem lại cho họ số tiền mong muốn – với điều kiện thị trường tiếp tục tăng trưởng. Những người bán muốn tăng giá khi thị trường tăng trưởng thường được tư vấn giữ giá ở mức thị trường và bán nhà ngay thời điểm đó – và tiếp tục cuộc sống của họ.

Thị trường đi xuống

Khi giá thị trường giảm sút, những người bán thường mắc sai lầm là định giá quá cao, hy vọng thu hút những chào mua mong muốn – và nghĩ rằng họ sẽ giảm giá sau nếu kế hoạch không bán được nhà. Thực tế chứng minh những người làm vậy không bao giờ giảm giá kịp với thị trường. Do vậy người bán cần định giá đúng để bán được nhà thay vì “giảm giá theo thị trường” và mất nhiều thời gian để bán.

Trên đây là bài viết với chủ đề “Thẩm định giá bất động sản”. Để đọc thêm những bài viết về lĩnh vực bất động sản, mời bạn truy cập vào website reti.vn.

RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả.
Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang…
Website: https://reti.vn/
Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech
Hotline: 098 712 6898
Email: [email protected]



  • Thẩm định giá bất động sản là gì?
  • Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế
  • Mục đích của thẩm định giá bất động sản là gì?
  • – Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng
    – Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng
    – Phục vụ thuê tài chính
    – Và một số mục đích khác
  • Có những phương pháp thẩm định giá bất động sản nào?
  • – Phương pháp tiếp cận từ thị trường
    – Phương pháp tiếp cận từ chi phí
    – Phương pháp tiếp cận từ thu nhập
    – Phương pháp chiết trừ
    – Phương pháp thặng dư